Ley de Crédito Inmobiliario – Sinopsis, un año después - Servicios de Gestoría Integral - Arnal
Ley de Crédito Inmobiliario – Sinopsis, un año después

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario (LCI) que se aprobó en 2019 pretendía dar más garantías de protección a las personas que solicitan los prestamos, aportando más seguridad y transparencia en la contratación de los mismos.

Recordemos que es una Ley que no se está aplicando a todos los préstamos hipotecarios. Solo en aquellos en que el prestatario -o el fiador o garante- sea persona física y que además recaiga sobre un inmueble residencial (incluyéndose garajes y trasteros con función doméstica). Se aplica también a préstamos no hipotecarios cuando el prestatario es consumidor y la finalidad del préstamo sea adquirir un inmueble o terreno con finalidad residencial.

Si es tu caso, te interesará el siguiente repaso genérico de los 4 apartados esenciales de la Ley, a modo de sinopsis:

1.- Ámbito de Aplicación

a) Préstamos para adquirir y/o mantener la propiedad de bienes inmuebles o terrenos en los que los deudores sean consumidores

b) Hipotecas que afecten a bienes de uso residencial y en los que los deudores sean personas físicas

2.- Normas de Conducta y Transparencia

a) Regulación específica del proceso de concesión del préstamo. Obligación del prestamista de comunicar la decisión de no conceder la financiación.

b) Documentación pre contractual consistente en:

i) FIPRE (Ficha de Información precontractual). Catálogo genérico de productos

ii) FEIN (Ficha Europea Información Normalizada). Oferta realizada ya adecuada a una solicitud de un cliente

iii) OFERTA VINCULANTE. Es una FEIN ya firmada y aceptada por los clientes

iv) FIAE (Ficha de advertencias estandarizada). Se entrega con la FEIN y es el documento que plasma la información sobre los riesgos inherentes a la operación

c) Se debe cumplir con la información y documentación pre contractual, tanto con los prestatarios como los avalistas e hipotecantes no deudores personas físicas

3.- Trazabilidad del proceso de formalización

a) El prestamista o intermediario de crédito deben remitir al notario designado por los clientes, mediante la conexión segura establecida con la plataforma tecnológica del Colegio de Notarios, la documentación precontractual obligatoria:   Oferta vinculante (FEIN firmada por los clientes), FIAE, Proyecto de escritura notarial, Información sobre los seguros, documento de reconocimiento de haber recibido información y documentación con cuadro de amortización.

b) Una vez remitida la documentación al Notario designado esta ya no puede ser alterada.

c) Comparecencia de los clientes en la Notaria para la formalización del Acta Previa de control notarial. Esta Acta significa:

i) Obligación del notario de controlar que se ha cumplido con las obligaciones de información y documentación pre contractual

ii) El notario debe informar a los clientes del contenido y alcance de la operación a formalizar así como contestar las dudas que estos le planteen

iii) Realización por los clientes de un test de evaluación acerca de sus conocimientos básicos que le permiten entender la operación que han de formalizar

d) Preservar la reflexión en la elección. Desde que la documentación pre contractual se ha remitido al notario, no es posible firmar la escritura de financiación antes de transcurridos 10 días naturales (14 días en Catalunya).

e) La propia formalización del documento de financiación. Esta se podrá producir, pasados los 10 (o 14) días naturales, a partir del día siguiente a haberse otorgado el Acta Previa.

f) El notario debe enviar por correo electrónico a los deudores una copia simple del documento de financiación. El Registrador de la Propiedad debe remitir a los deudores, al mismo correo electrónico, copia de la inscripción de la hipoteca

4.- Regulación sobre las condiciones de la financiación

a) Prohibición de las ventas vinculadas excepto para los supuestos de los seguros de daños de las fincas hipotecadas y la vinculación de la cuenta o depósito de pago del préstamo. En todo caso debe estar específicamente detallado e informado en la documentación pre contractual

b) Los clientes sólo deben asumir el gasto de la tasación de la finca

c) Regulación de la comisión por reembolso anticipado:

i) En préstamos a interés variable, optativamente, o bien  máximo del 0,25% durante los tres primeros años o bien máximo del 0,15% los cinco primeros

ii) En los préstamos a interés fijo, un máximo del 2% los 10 primeros años y del 1,5% el resto del  plazo . En todo caso el resultado de estos máximos no puede superar el resultado de un cálculo de “pérdida financiera” para el prestamista

d) Los intereses de demora no pueden superar los 3 puntos adicionales a los ordinarios vigentes al momento de producirse la mora

e) Regulación de los supuestos de vencimiento anticipado del préstamo por falta de pago, es decir de las causas que permiten que el acreedor reclame la devolución de la totalidad de la deuda pendiente. Para que se produzca el vencimiento anticipado deben darse los supuestos siguientes:

i) Si la situación de produce en la primera mitad de duración del préstamo , debe haber un impago de al menos el 3% del capital concedido o de 12 cuotas mensuales o cantidad equivalente a ellas

ii) Si la situación de produce en la segunda mitad de duración del préstamo , debe haber un impago de al menos el 7% del capital concedido o de 15 cuotas mensuales o cantidad equivalente a ellas

Hay que resaltar que ARNAL dispone de la conexión tecnológica con el Colegio de Notarios, en funcionamiento desde hace un año, habilitante de la transmisión de la documentación pre contractual y que la totalidad de los apoderados que dispone ARNAL para firmar los documentos de Préstamo Hipotecario disponen de la acreditación como “Informador de Crédito Inmobiliario” por haber superado satisfactoriamente las pruebas de evaluación.

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